一、近年城市建设管理综述

    近年来，天长市参照周边兄弟县市的做法，结合本市城市建设和发展的实际，提出“必须加快推进城市建设，不断完善城市功能，改进城乡容貌，提高城市品味”，以及“努力做好经营城市这篇大文章，运用市场机制配置城市资源，盘活城市资产，广辟融资渠道，改变过去政府包揽城市基础设施的做法，鼓励和吸引各类投资主体参与城市基础设施建设以及旧城改造和综合开发”。在全市人民的共同努力下，我市抢抓机遇，开拓创新，以法律为依据，以人民利益需要为出发点，以规划为龙头，以建设现代化精品城市为目标，以旧城区改造和南市区天康大道规划建设为突破口，以发展住宅和公共事业为重点，以招商引资和深化改革为动力，使城市各项建设稳步推进。大力实施了“大、快、亮、绿、美、特”的城建方针，高标准规划、大投入建设，城市基础设施建设得到了快速发展，市区建成区面积已达11.5平方公里，人口达12万，绿化覆盖率32%。道路面积55.5 万平方米。特别是去年以来，进行了经营城市初步探索获得成功：由建设局控股成立了城市建设投资公司；用以地生财的方式盘活土地资产，建设了市区重点基础设施——永福东路。通过招商引资，让开发商先期投资修路，然后再将道路两侧土地划给开发商开发，或者先将规划的道路两侧土地出让，所得收入用于建设。经过努力，目前我市城市面貌日新月异，投资环境明显改善。城市建设管理工作有了长足的发展，取得了一定的成绩。
    1、城市规划管理工作上了新台阶。在完成新一轮总规修编的前提下，使控规覆盖率达60%以上，专业规划开始起步，并确定了城市的性质、规模、发展方向，制定了实施战略和措施，为城市各项建设提供了法律依据。2、城市基础设施建设水平有了新突破。通过多方融资，启动建设了天康大道、新河南路、永福东路、二峰南路、平安中路、三桥路等，并配套建设了给水、雨水和污水管网工程，拉开了中心城区的框架，使建成区面积进一步扩展，为城市的进一步发展奠定了基础。3、公共事业有了新发展。通过招商引资，启动建设了污水处理厂及管网以及城市管道燃气工程，新建了地表水厂，较好地保证了人民日益增长的生活需要，有效地提升了市民生活质量。4、住宅建设水平有了新提高。规划开发建设了园林小区、明园小区、安康花园等一批高档精品住宅小区，使天长市的居住水平和居住质量得到了明显提高，为社区建设及管理提供了保障。5、旧城基础设施得到了改造，城市绿化、亮化、美化有所进展。新绿化了二峰中路，改造绿化了新河南路，新建了两座垃圾中转站。清理了不规范广告，在全市范围开展了畅通工程，大举清理了多年的个体占道经营，有效地改善了城市交通，清除了交通障碍，保证了城市的正常运转。6、先后规划了个私和工业园区，经济开发区，为天长市产业结构调整提供了空间，使天长经济、社会协调发展有了保证。
    以上成绩的取得是我们认真贯彻落实和实践“三个代表”的结果，是市委、市政府求真务实、正确指导的结果，是上级领导和全市人民支持的结果，是建设系统及市直各部门尽心尽职、共同努力、团结奋进的结果。

    二、存在不足
　　
    尽管如此，由于种种原因，通过多次深入调研，天长市在城市建设管理和发展中存在的问题也十分突出，集中反映在以下五个方面：一是城市建设纵深发展不足，城市功能薄弱，现代化设施水平较低；二是城市建设质量整体水平不高，缺乏精品；三是市容市貌不整洁，以街为市、占道经营严重、脏乱差也极为突出；四是绿化、美化、亮化档次低，景点亮化不突出；五是城市管理效能不高，规划意识不强，执行规划不严肃、不到位，乱搭乱建，违法建设现象时有发生。这些问题已成为市政府的工作重点，也是社会群众和广大市民反映的热点和焦点，更是我们工作中的难点。
    特别是随着市区规模的不断扩大，而市区没有一定数量和面积的公共休憩性绿地、广场或者公园，远远不能满足广大市民的文化生活及休闲的需求。另外，市内道路网多年来没有形成，断头路多，需修建、改造的道路桥梁还很多。究其原因主要是我市的城市规划执行力度不够和城市资源没有充分利用，仅依靠财政投入而无其它融资渠道，导至城市建设资金投入严重不足，加之宣传工作没有跟上，没有在全市形成全社会都关心、支持城市建设的良好氛围，严重制约了天长的城市建设以及社会协调发展和可持续发展，所以加快城市功能设施的建设，是我市当前和今后城市建设的主要任务与工作重点。

    三、加快我市城市建设经营化的对策与思考

    城市化进程体现了一个地区经济与社会发展的程度。优美的城市环境和良好的城市形象，是一个城市最直接最好的“招商广告”，同时，城市建设能够有力地支撑二、三产业的发展。而实施经营城市战略是解决城市建设资金短缺和加强城市基础设施建设的有效途径。因此，牢固树立经营城市新理念，努力加快城市建设步伐是加速地方经济发展、加速城乡一体化和现代化进程的必由之路。为扎实有效地推进我市的城市经营和建设发展，我们认为必须做好以下几方面工作：
   （一）、深入宣传，营造城市建设良好氛围。正确的舆论是提高认识、规范行为的依据。市民城市规划、建设和管理的意识和经营城市的意识离不开广泛深入持久的宣传，离不开浓厚的氛围。近几年来周边仪征、六合、阜宁、江宁等地的城市建设与发展的实践也充分说明了提高认识，统一思想的重要性和关键性。为全面宣传贯彻《城市规划法》及经营城市的新理念，增强社会各界和广大市民，特别是增强各级领导的城市规划和经营城市意识，营造城市建设的良好氛围，我们建议：要层层发动，做到上下联动；利用电台、电视台开辟专栏、专题连续宣传有关城市规划、建设、管理及经营城市的法律、法规、政策及有关做法、经验、计划、目标，宣传正面典型事例，及时曝光违法、违规案例；印发有关城市规划、建设、管理及经营城市的相关材料；悬挂标语，先声夺人。努力形成人人想着城市建设，个个为了城市建设，处处服务于城市建设的良好氛围。特别是各级领导一定要统一思想，提高认识，把功在当代，利在千秋的城市建设摆上应有的高度，深刻理解城市建设在经济建设中的地位和作用，为城市建设排忧解难，出谋划策，做到万众一心，团结一致，坚决排除困难、排除干扰，我市的建设步伐就一定能够加快。 
　　（二）、必须树立城市建设经营化的新理念。树立正确的城市发展观和经营城市的新理念，是推动城市发展的积极力量，是在市场经济条件下城市政府职能转换的客观要求。随着社会主义市场经济的建立，城市的功能正在发生着深刻的变化，城市已经成为各种文化市场的交汇中心，各种生产要素市场配置的重要载体。城市经济的运行要从行政指令的管理方式转变为市场价值手段和以法律法规为基础的经营管理。经营城市就是要按照市场经济规律综合利用城市资本，把城市的空间作为资产来管理，把城市的开发建设作为商品来经营，推进城市公用事业体制改革，转变经营方式，实现资源配置的最大化，最优化。用投入产出的理念建设城市，以追求社会效益与经营效益的最佳结合。
　　（三）、必须拓宽城市建设的资金渠道。资金短缺，是制约我市城市建设的一个致命因素。城市建设需要一定的政府投入，但光靠政府的投资是远远不够的，必须按照“市场筹资为主、政府补贴为辅”和“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，建立国家、集体、个人、外商共同投资的多元投资体制。为此，一是要敢于负债建设，申贷国家建设资金，滚动发展城市建设；二要加大招商引资的力度，特别是城市基础设施项目，如道路、桥梁、自来水厂、垃圾处理场等都可以通过引进外资来建设；三要做好土地这篇文章，坚持土地“一级垄断，二级归口，三级放开”的原则，实行“饥饿式”土地经营办法，变“生地为熟地”，提高土地的级差收入，以地生财，充分发挥土地市场对启动和加速城市建设的综合效应；四要引入市场机制，逐步实现城市基础设施有偿使用，市政公用事业民营尝试和人民城市人民建的办法，广泛筹集建设资金，力争在短期内实现全市城市建设的投入比往年翻几番。
   （四）、必须把城市空间当作资产来管理。城市的土地资源是最重要的国有资产。因此，一要取消协议和划拨等旧的供地方式。土地资源不可再生性决定了土地的价值，政府应垄断一级土地市场，通过拍卖、租赁、抵押、有偿使用等形式经营土地。二要放开搞活城市土地的二级市场，实现城市土地资源的优化配置。依据城市规划调整城市用地布局，实施市中心各企业搬迁改造的“退二进三”工程，对搬迁腾出的土地重新配置，优化用地结构，使有限的土地发挥更大的经济效益。由于种种原因，我市土地市场目前的现状是：1、土地多头供应，并直接由管理部门和领导批示出售或划拔，导致土地价格的普遍降低和大量土地闲置，国有土地资产严重流失，使本应用于城市基础设施建设的大量资金变成了开发商或拥有土地单位的利益，甚至进了个人腰包。2、部分行政事业单位及困难企业利用存量土地进行无资质房地产开发，竣工后质量和物业管理体系混乱，严重扰乱了房地产开发市场。3、行政事业单位转 让、出租国有划拨土地使用权、城乡结合部的土地非法入市、土地私下转让逃避国家税费等现象也很严重。据不完全统计，全市闲置土地约为1200亩，其中11家有资质的开发公司自有的存量开发用地已达600多亩，严重阻碍了我市土地一级市场的规范和发展。针对上述现状，我们建议：1、加强对建设用地供应总量的控制，严格执行城市总体规划、土地利用规划和土地利用年度计划，控制新增建设用地供应总量，优化存量土地利用结构；2、要加大对闲置土地的处置力度。责成有关部门和单位组织力量，认真开展闲置土地的清查登记，根据不同情况，采取收回、置换、收取闲置费等多种方式进行处置；加强对建设用地的全程管理，督促用地单位按期建设，杜绝和制止新的闲置土地；3、建立土地储备、招标、拍卖制度，通过土地有偿使用，增加土地收益，走以地生财，以地兴城的路子，要尽快敲响天长土地拍卖槌。宏观上来讲还必须做到：一是新征农民集体所有土地必须统一征用，统一出让。二是坚决停止对利用单位现有存量土地集资建设或进行开发性建设的审批。三是调整经营性土地供应的审批程序。总而言之，无论是新征地出让，还是单位存量土地或旧城改造，都必须通过市场来公开、公正、公平地运作，这既是扩大城市建设资金来源的需要，也是反腐倡廉的重要举措。
    另外要运用市场机制运作城市无形资产。城市无形资产，如人文景观、历史文化遗产、民俗风情、生态环境、公交线路、经济商务运转效率、城市知名度、街道或桥梁名称，这些是城市派生又独立于城市有形资产之外的延伸资本，可引入市场机制对这些资产进行市场化运作，从而创造更大的经济效益。如通过拍卖城市道路、广场、桥梁、公园、建筑等设施冠名权，公交线路经营权，建筑物和路灯广告发布权，机动车牌号使用权等，既可提高城市基础设施的自我积累、自我发展能力，又能实现基础设施建设的良性循环。
　　（五）、必须把城市开发建设当作商品来经营。一要盘活城市基础设施这块国有资产存量，把城市基础设施项目推向市场，通过努力寻找能够极大促进生产力发展的公有制实现形式，如拍卖、租赁、抵押、股份制等，将城市基础设施由实物形态转化为价值形态，盘活存量资产，实现资产效益的最大化。二要通过城市建设投资开发公司，代表政府对城市基础设施进行运营，行使管理、使用和经营的权力。三要进一步放开城市基础设施建设领域，扩大城市增量资产。允许并鼓励各种经济成份的资本同国有资本共同参与城市建设和经营，实行运作主体多元化。四要重视建筑业和房地产业的发展。建筑业和房地产业是城市建设的启动点，要通过深化住房制度改革，逐步实行住房分配货币化；通过加大租金的调整力度，缩小租售比例，对租住公房面积超过现定标准的部分，实行成本租金，促进公房出售，对已售公房要尽快上市；通过放开搞活房地产市场，全面启动住房消费，促进房地产开发实现产销两旺，拉动建筑业发展。只有把城市建设当作商品来经营，才能充分利用市场机制，依靠全社会力量，走出一条资金筹措多元化，建设主体企业化，资源利用商品化，政府行为规范化的路子。
   （六）、必须变公用事业部门为产业部门。多年来，我市城市公用事业单位体制僵化，经营机制不活，亏损严重。因此，必须深化改革，创新体制，注入事业的生机和活力。一是城建事业单位实现政企分开、政事分开，实现企业化运作，企业化管理，企业化经营。形成优胜劣汰，经营者能上能下，人员能进能出，收入能增能减，技术不断创新，国有资产保值增值的新机制。另外，对煤气公司、公交公司、自来水公司等单位享受的政府补贴可实行定额补贴或逐年减少。城市环卫保洁、城市干道、街巷，小区的清扫保洁，垃圾中转站，公厕的管护，都公开招标竞争，选择作业和管理队伍，降低管理成本，提高管理水平。二是逐步理顺公用事业价格体系。以国家有关规定为基础，充分考虑市民和企业承受能力，适时有计划的对公用事业产品的价格进行调整，解决长期形成的价格与价值背离的问题，使公用事业价格体系适应城市建设经营化的要求。
　　（七）、必须强化政府部门间的合力，形成快速反应机制。快速反应机制的建立是提高政府效能的关键。要形成政府部门间合力，必须建立与城市建设相关部门的协调机制，强化他们的职能，削弱部门间专业分工对部门利益的割据。改变目前政出多门，“各拿一把号，各吹各的调”现象。必须加快推行政务公开制度改革，清理现行的政策法规，简化办事手续，提高办事效率，增加规章制度的透明度，规范立法程序，严格立法、严格执法， 依法管理、优化服务，开创城市建设工作新局面。

    我们相信，只要我们的政府及其相关部门，按照江总书记“三个代表”的要求来指导自己的行为，抓住新一轮思想解放的机遇，适时调整发展战略，将经济建设的重点转向城市建设，用经营城市的理念来设计我们城市建设的发展蓝图，大刀阔斧地进行城市建设和改造，按照市场经济的规律来规范运作，按照法律、法规的规定来严格管理，按照廉洁、高效的标准来迅速启动，天长的城市建设必将掀开崭新的一页。